Manutenção Predial em Condomínio Comercial: Riscos, Custos e Valorização do Patrimônio

O que acontece se um condomínio comercial não fizer manutenção predial?

 

A falta de manutenção predial em condomínio comercial causa desvalorização do patrimônio, risco de acidentes e responsabilização legal do síndico, risco de acidentes e responsabilização legal do síndico.

 

Sem inspeção periódica, fachadas e telhados sofrem desplacamento de revestimentos, infiltrações e corrosão de armaduras — problemas que, pela Lei de Sitter, chegam a custar até cinco vezes mais quando corrigidos tardiamente.

 

A ABNT NBR 5674:2024 exige programa de manutenção documentado, e o Código Civil, art. 1.348, atribui ao síndico o dever de conservar as partes comuns. Sem esse registro, seguradoras podem negar sinistros por vício de conservação.

Existe um tipo de problema que não avisa. Ele não toca o interfone, não entra na pauta da assembleia e não aparece na planilha de custos do mês.

Ele só aparece no dia em que uma pastilha se solta da fachada e atinge o carro de um cliente. Ou quando a água que descia discretamente por uma trinca encontra o quadro elétrico do quinto andar.

Se você é síndico ou gestor de facilities, provavelmente já viveu essa cena mental. E provavelmente também já ouviu, em alguma reunião de condomínio, a frase que antecede quase todo sinistro estrutural: “esse ano a gente segura, no ano que vem a gente faz.”

O problema é que a estrutura não segura. Ela cobra juros.

E não é força de expressão. Lei de Sitter formulada a partir de estudos do Comité Euro-International du Béton, demonstra que os custos de intervenção crescem em progressão geométrica de razão cinco. Cada fase adiada multiplica a conta.

A manutenção predial preventiva, portanto, não é uma linha de despesa opcional no orçamento. Ela é a forma mais barata de proteger três coisas ao mesmo tempo: o valor do imóvel, a integridade de quem circula por ele e o seu próprio nome como gestor.

E aqui entra um dado que muita administradora ainda não atualizou. A norma que rege esse processo mudou. A ABNT NBR 5674 foi revisada em janeiro de 2024</a>, e a versão de 2012 — base da maioria dos planos de manutenção em vigor hoje — foi cancelada e substituída.

Se o seu plano ainda cita 2012, ele está desatualizado.

Ao longo deste guia, você vai entender:

• Por que a degradação de fachadas e telhados acelera muito mais rápido do que parece
• Qual é exatamente a sua exposição jurídica como síndico ou gestor
• O que a NBR 5674:2024 passou a exigir em documentação e garantias
• Como um laudo técnico protege você antes mesmo de proteger o prédio
• O que verificar em uma empresa antes de autorizar qualquer trabalho em altura

Sem alarmismo e sem tecniquês desnecessário. Só o que você precisa para decidir com clareza.

Por que fachadas e telhados se degradam tão rápido?

Pense na fachada do seu condomínio como a pele do edifício. É a primeira e única barreira entre a estrutura de concreto e tudo o que existe lá fora.

E o “lá fora” é agressivo. Radiação ultravioleta o dia inteiro. Variação térmica que dilata e contrai o revestimento todos os dias. Chuva. E, em regiões industriais, partículas em suspensão que se dissolvem na água e voltam à superfície como composto ácido.

Nenhum desses fatores derruba um prédio sozinho. Juntos, e ao longo de anos, eles fazem exatamente isso.

O que acontece dentro do concreto (e você não vê)

Aqui está o ponto que quase nenhum síndico conhece — e que muda completamente a leitura de uma trinca aparentemente inofensiva.

O concreto é naturalmente alcalino, com pH entre 12 e 13. Essa alcalinidade cria uma película protetora em volta das barras de aço da armadura, mantendo-as intactas por décadas.

O problema é que o gás carbônico do ar penetra pelos poros do concreto e reage com seus componentes. É o processo chamado carbonatação: o pH despenca, a película protetora se dissolve e o aço fica exposto.

A partir daí, a sequência é previsível:

• O aço começa a oxidar. Basta a presença de umidade e oxigênio.
• A ferrugem ocupa mais espaço que o aço original. Segundo estudos de patologia estrutural, a expansão pode chegar a sete vezes a seção inicial da barra.
• O concreto não suporta a pressão interna. Surgem fissuras paralelas à armadura.
• O cobrimento se solta. É o desplacamento — o pedaço que cai na calçada.
• A seção útil do aço diminui. O prédio segue de pé, mas com menos capacidade de carga do que o projeto previa.

Repare no detalhe mais importante: quando a mancha de ferrugem ou o desplacamento se tornam visíveis, o processo já está avançado há anos.

O sintoma não é o começo do problema. É o fim de um processo silencioso.

O erro de tratar a fachada como questão estética

É por isso que a decisão de “dar uma pintada e resolver depois” costuma sair tão cara.

Pintura sobre uma armadura em corrosão não interrompe nada. Ela apenas esconde o indicador visual que permitiria agir enquanto o reparo ainda era simples — e transfere o custo para a fase seguinte, onde ele é
multiplicado.

O raciocínio vale para qualquer superfície de concreto exposta às intempéries. Mesmo em acabamentos em concreto aparente, onde a textura crua é escolha estética deliberada, a proteção da
superfície continua sendo requisito técnico — não detalhe de projeto.

Existe, inclusive, um teste que qualquer gestor pode fazer sem equipamento: percutir levemente a superfície suspeita. Som cavo, oco, indica perda de aderência entre o cobrimento e a armadura. É sinal de inspeção técnica imediata, não de retoque.

E há dois prejuízos que caminham juntos:

• Desvalorização de mercado. Empresas de alto padrão não instalam sedes em edifícios com aspecto degradado. O valor de locação cai antes mesmo de qualquer risco estrutural existir.
• Escalada de custo. Recuperar armadura corroída envolve diagnóstico, remoção do concreto deteriorado, tratamento do aço e recomposição. Nada disso se compara ao custo de uma manutenção de fachadas feita no tempo certo.

Telhados e coberturas: o risco que ninguém inspeciona

Se a fachada é negligenciada, a cobertura é praticamente esquecida. Ninguém sobe lá. E é justamente onde a água tem mais chance de entrar.

Três pontos concentram a maioria das ocorrências:

• Calhas e ralos obstruídos. Folhas e sedimentos represam a água, que sobe acima do nível projetado e encontra caminho por rufos e emendas.
• Impermeabilização vencida. Todo sistema de impermeabilização tem vida útil limitada, definida em projeto conforme a ABNT NBR 9575. Ela varia bastante segundo o sistema adotado e a exposição ao sol e à chuva — e só uma inspeção revela em que ponto a sua está.
• Telhas trincadas e rufos deslocados. Danos pequenos, de custo baixíssimo, que se tornam infiltração generalizada em uma única temporada de chuvas.

Em condomínio comercial, a conta desse descuido não fica na estrutura. Ela chega em estoque molhado, sala de servidores comprometida, operação parada e condômino cobrando reparação.

E ninguém vai perguntar sobre a calha. Vão perguntar quem era o responsável pela manutenção.

Síndico pode ser responsabilizado por acidente na fachada?

Sim. E essa é provavelmente a informação mais desconfortável deste artigo.

Não se trata de interpretação jurídica ousada nem de exceção rara. Está escrito na lei, em uma linha só.

O Código Civil, no artigo 1.348, determina que compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”.

Leia de novo com atenção ao verbo. Não diz “administrar”. Diz diligenciar.

É um dever ativo. A lei não pergunta se havia verba, se a assembleia aprovou ou se o problema começou na gestão anterior. Ela pergunta se você agiu — e, principalmente, se você consegue provar que agiu.

O que a Justiça olha quando algo cai

Quando uma pastilha se desprende e atinge um veículo, ou quando uma infiltração destrói o estoque de uma loja no térreo, o condomínio responde pelos danos causados a terceiros. Isso é pacífico.

A pergunta seguinte é a que mexe com o seu CPF: houve negligência na gestão?

E é aqui que a documentação vira tudo. Os tribunais avaliam a diligência do síndico a partir de evidências concretas:

• Existia um plano de manutenção formalizado?
• Houve inspeções periódicas registradas?
• Os problemas identificados foram levados à assembleia?
• Havia laudo técnico apontando o risco — e o que foi feito depois dele?

Quem tem essa pasta organizada demonstra diligência mesmo quando o acidente acontece. Quem não tem, precisa provar sua boa-fé sem nenhum documento. São situações completamente diferentes.

Um laudo de inspeção predial não protege apenas o edifício. Ele protege, antes disso, a pessoa que assina pela gestão dele.

E a esfera criminal?

Existe, sim, embora seja bem menos comum e dependa de circunstâncias específicas.

Em acidentes com lesão corporal grave ou morte, a apuração investiga se houve omissão de quem tinha o dever legal de agir. Como o artigo 1.348 estabelece esse dever de forma expressa, o gestor pode ser chamado a responder pessoalmente quando se comprova que sabia do risco e nada fez.

Repare no ponto decisivo: saber do risco e não agir é a configuração mais grave. Pior, juridicamente, do que nunca ter mandado inspecionar.

É por isso que laudo técnico sem plano de ação é uma faca de dois gumes. Ele registra que você foi informado. A partir dali, o relógio começa a correr.

O mito da apólice de seguro

Aqui preciso corrigir uma informação que circula muito em grupos de síndicos — e que costuma ser dita de forma exagerada.

Não é verdade que qualquer falta de manutenção anula automaticamente a apólice. A negativa de cobertura tem regras.

Na prática, funciona assim:

• A exclusão precisa estar expressa no contrato, de forma clara e objetiva. Cláusula genérica ou obscura pode ser questionada.
• A falta de manutenção precisa ser a causa direta do sinistro. Desgaste natural que não comprometeu a segurança, isoladamente, não justifica a recusa.
• Sistemas de segurança inoperantes são o cenário mais crítico. Quando a perícia constata que equipamentos de proteção contra incêndio estavam sem manutenção ou fora do padrão normativo, a seguradora pode alegar <a href=”https://disafe.com.br/seguro-condominio-incendio-negligencia-portas-emergencia/” target=”_blank” rel=”noopener”>agravamento de risco</a> e se eximir da indenização.

Ou seja: a apólice não evapora sozinha. Mas ela vira uma disputa técnica — e quem tem laudos, ordens de serviço e histórico de inspeção arquivados entra nessa discussão em posição infinitamente melhor.

Manutenção documentada, no fim, é prova pré-constituída.

O erro que mais expõe o contratante

Muita gestão economiza contratando equipe sem qualificação para trabalho em altura. É uma decisão que parece financeira e é, na verdade, jurídica.

Quando se contrata prestador de serviço, o tomador pode responder de forma subsidiária pelas obrigações trabalhistas não cumpridas — entendimento consolidado na Súmula 331 do TST. Se a empresa contratada não pagar, a conta pode chegar ao condomínio.

E, em caso de acidente, a investigação vai olhar as condições em que o trabalho foi autorizado dentro da sua propriedade.

Aquela economia de alguns milhares de reais na proposta mais barata tende a se revelar o item mais caro do orçamento anual.

Seu prédio tem passivo estrutural hoje?

A maioria dos síndicos descobre a resposta depois que algo acontece. Uma vistoria diagnóstica identifica anomalias, classifica o grau de risco e entrega a documentação técnica que comprova a diligência da sua gestão.

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Infiltração na fachada pode causar incêndio?

Pode. E esse é o cenário que transforma um problema de manutenção em um problema de vidas.

A lógica é simples e pouca gente faz a conexão: a água que entra pela fachada não fica na fachada.

Ela não obedece à planta do arquiteto. Encontra o caminho de menor resistência e desce — por dentro da alvenaria, entre camadas de revestimento, ao longo de tubulações. Percorre metros de estrutura antes de aparecer como mancha em algum teto.

E enquanto viaja, ela cruza tudo o que existe dentro daquela parede.

O encontro que ninguém planejou

Um edifício corporativo moderno é uma estrutura densamente cabeada. Dentro das paredes e forros circulam eletrodutos, cabeamento de rede, sistemas de automação, alimentação de ar-condicionado, quadros de distribuição.

Quando a umidade crônica alcança esse conjunto, três coisas começam a acontecer em paralelo:

• Degradação do isolamento dos condutores. A umidade ataca a camada isolante e reduz a resistência dielétrica ao longo do tempo.
• Corrosão em conexões e terminais. Pontos de contato oxidados aumentam a resistência elétrica, e resistência elevada gera calor.
• Fuga de corrente. A água cria caminhos de condução que não existiam no projeto.

Nenhuma dessas condições dispara um alarme. Elas se acumulam em silêncio, exatamente como a corrosão da armadura.

E o desfecho possível é o pior de todos: aquecimento localizado dentro de uma parede fechada, cercado por materiais combustíveis, sem ninguém por perto para perceber.

Por que isso muda a natureza do risco

Até aqui, falamos de patrimônio. Desplacamento, desvalorização, custo de reparo. Prejuízos graves, mas financeiros.

A partir do momento em que a infiltração alcança o sistema elétrico, a conversa muda de categoria.

Passa a envolver evacuação de prédio, interrupção total de operação, danos a equipamentos críticos e — no pior cenário — risco à integridade física de centenas de pessoas.

E existe um agravante específico de condomínio comercial: o dano raramente fica em uma única unidade. Uma sala de servidores comprometida derruba a operação de empresas inteiras. O prejuízo por lucro cessante costuma superar, com folga, o custo material do sinistro.

O sinal de alerta que quase sempre é ignorado

Existe um sintoma que merece resposta imediata e costuma ser tratado como incômodo menor:

Disjuntor que desarma com frequência em área que teve histórico de infiltração.

Não é coincidência. Não é “sobrecarga porque ligaram muita coisa”. É o dispositivo de proteção fazendo exatamente o que foi projetado para fazer — avisando que algo está errado no circuito.

Quando a resposta da gestão é religar o disjuntor e seguir o dia, o sistema de proteção vira apenas um botão inconveniente.

É por isso que manutenção predial não pode ser tratada em compartimentos separados. Fachada, cobertura, hidráulica e elétrica não são cinco problemas independentes. São um sistema único, e a água é o que conecta todos eles.

O que é laudo de inspeção predial e quando ele é obrigatório?

O laudo de inspeção predial é o documento técnico que avalia as condições de uma edificação, identifica anomalias e falhas, classifica cada uma por grau de risco e define prioridades de intervenção.

Ele segue as diretrizes da ABNT NBR 16747, que padroniza conceitos e procedimentos da inspeção predial no Brasil, e é acompanhado de ART — a Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável.

Sobre a obrigatoriedade, é preciso ser preciso: não existe lei federal única que obrigue todo condomínio a fazer inspeção predial. A exigência vem por outros caminhos — legislação municipal específica (várias capitais e cidades já possuem), convenção de condomínio, exigência de seguradora e, sobretudo, do dever legal de conservação previsto no Código Civil.

Vale a checagem: consulte a legislação de inspeção predial do seu município antes de assumir que não há obrigação.

O que separa um laudo de verdade de um relatório de fachada

Nem todo documento com carimbo é um laudo. Um laudo tecnicamente consistente contém, no mínimo:

• Identificação completa do imóvel, do responsável técnico e da metodologia usada
• Descrição das anomalias e falhas encontradas, com registro fotográfico correspondente
• Classificação do grau de risco de cada ocorrência — crítico, médio ou mínimo
• Lista de prioridades ordenada, não uma pilha de problemas sem hierarquia
• Diretrizes técnicas de correção para cada item
• ART registrada no CREA, com assinatura do engenheiro

Se o documento que você recebeu não tem classificação de risco nem priorização, você tem um relatório de visita. Não é a mesma coisa — nem para a engenharia, nem para um juiz.

O que a inspeção enxerga que o olho não vê

A inspeção visual é o ponto de partida, não o método completo. Recursos técnicos permitem detectar o que ainda não se manifestou:

• Termografia — identifica variações de temperatura que revelam umidade oculta e pontos quentes em instalações elétricas
• Teste de percussão — mapeia áreas com perda de aderência antes do desplacamento
• Ensaio de carbonatação — mede a profundidade da frente carbonatada e indica quanto tempo resta antes que ela alcance a armadura
• Verificação de cobrimento — confere se a proteção da armadura está dentro do previsto em projeto

É a diferença entre saber que existe um problema e saber quando ele vai se tornar um.

Preventiva, corretiva ou preditiva: qual a diferença real?

Esta é a distinção que mais confunde gestores — e a que mais impacta o orçamento. A tabela abaixo resume:

A leitura mais importante da tabela é a linha de custo. Pela Lei de Sitter, uma correção feita na fase de manutenção corretiva custa cinco vezes mais do que a mesma solução aplicada de forma preventiva.

Não é estimativa comercial. É progressão geométrica documentada em literatura técnica desde os anos 1980.

E existe um custo que a tabela não mostra: a manutenção corretiva sempre acontece na pior hora possível. No meio do expediente, com o prédio cheio, na semana da chuva, sem orçamento reservado.

A preventiva você agenda. A corretiva agenda você.

Como contratar uma empresa de manutenção predial com segurança

Manutenção de fachada e telhado é, por definição, trabalho em altura. E trabalho em altura é a atividade com maior letalidade em serviços prediais.

A NR-35 estabelece os requisitos mínimos de proteção para toda atividade executada acima de 2 metros do nível inferior onde haja risco de queda.

E aqui vai a informação que muita empresa do setor ainda não incorporou: a norma foi atualizada pela Portaria MTE nº 1.680/2025, com vigência a partir de 1º de janeiro de 2026.

As mudanças principais:

• Anexo III criado especificamente para escadas de uso individual, com regras técnicas de projeto, inspeção e utilização
• Talabarte integrado com absorvedor de energia passou a ser exigido nos sistemas de retenção de queda
• Conceito de Zona Livre de Queda (ZLQ) incorporado à análise de risco

Se a empresa que faz a manutenção do seu prédio ainda opera com procedimento redigido antes de 2026, o procedimento dela está desatualizado.

Os 7 documentos que você deve exigir antes de assinar

Peça tudo por escrito, antes da contratação. Empresa preparada entrega em 24 horas. Empresa despreparada começa a explicar por que não precisa.

• Certificado de capacitação NR-35 de cada trabalhador, nominativo, com carga horária mínima de 8 horas e reciclagem em dia (o treinamento periódico é bienal)
• ASO — Atestado de Saúde Ocupacional registrando aptidão específica para trabalho em altura
• PCMSO contemplando a atividade
• Análise de Risco (AR) elaborada para o serviço específico do seu prédio, não modelo genérico
• Permissão de Trabalho (PT) para atividades não rotineiras
• Certificado de Aprovação (CA) válido de todos os EPIs que serão utilizados
• ART do engenheiro responsável pelo serviço, registrada no CREA

Os sinais de alerta que você deve tratar como resposta negativa

Alguns comportamentos, na fase de orçamento, já respondem a pergunta:

• Preço muito abaixo dos concorrentes sem justificativa técnica clara
• Resistência ou demora para apresentar documentação
• Ausência de engenheiro responsável identificado na proposta
• Proposta que descreve serviço sem diagnóstico prévio (“vamos lavar e pintar a fachada”)
• Equipe que chega ao local sem plano de resgate definido

Esse último merece destaque. A NR-35 exige condições para resgate em emergência. Não basta prender o trabalhador com segurança — é preciso ter como retirá-lo em caso de acidente.

Se ninguém sabe responder como seria o resgate, o trabalho não deveria começar.

Por que isso é responsabilidade sua, e não só da contratada

Existe uma ilusão confortável na gestão condominial: a de que terceirizar transfere integralmente o risco.

Não transfere. O serviço acontece dentro da sua propriedade, sob sua autorização, com pessoas que você permitiu que subissem.

Em caso de acidente, a apuração vai olhar as condições em que aquele trabalho foi autorizado — e quem autorizou.

Exigir documentação não é desconfiança. É a parte da diligência que a lei atribui a você.

Manutenção predial em Joinville: o que muda no clima local

Nenhuma recomendação técnica é neutra em relação ao ambiente. A mesma fachada, com o mesmo revestimento, envelhece em ritmos completamente diferentes em Joinville e no interior do país.

E os números explicam por quê.

Joinville tem clima mesotérmico úmido sem estação seca definida, na classificação de Köppen. A precipitação média anual gira em torno de 2.200 mm, e a umidade relativa do ar fica próxima de 76% ao longo do ano.

Só para dimensionar: 2.200 mm é mais que o dobro da média de várias regiões brasileiras. E “sem estação seca” significa exatamente o que parece — não existe o período confortável de três meses secos que planejamentos de manutenção costumam pressupor.

(A propósito: Joinville é a Cidade das Flores e a Cidade dos Príncipes. O apelido de “cidade das chuvas” circula informalmente, mas os índices são bem reais.)

Por que essa combinação acelera a degradação

Umidade constante não é apenas incômodo. É variável técnica com efeito direto sobre estrutura:

• Corrosão de armadura precisa de água e oxigênio. Umidade permanente mantém a reação eletroquímica ativa de forma praticamente ininterrupta.
• Proliferação biológica. Fungos, algas e liquens colonizam fachadas com facilidade, retêm ainda mais umidade e produzem ácidos orgânicos que atacam o revestimento.
• Ciclos de molhagem e secagem. A alternância expande e contrai materiais porosos, abrindo microfissuras que ampliam a permeabilidade.
• Sobrecarga de sistemas de drenagem. Volumes altos em curto intervalo exigem calhas e ralos com capacidade e limpeza acima do padrão comum.

Some a isso o parque industrial da região norte catarinense. Particulados em suspensão se depositam nas superfícies e, combinados à água, formam compostos que aceleram o desgaste de revestimentos, esquadrias e elementos metálicos.

Não é exagero regional. É a razão pela qual um plano de manutenção copiado de um modelo genérico costuma ficar aquém do necessário aqui.

O que isso muda na prática da gestão

Três ajustes fazem diferença real em edifícios da região:

• Periodicidade encurtada. Intervalos de inspeção que funcionam em clima seco tendem a ser insuficientes. Avaliação técnica anual da fachada, no mínimo, é recomendação sensata para prédio comercial em Joinville.
• Impermeabilização como prioridade orçamentária. Em clima sem estação seca, a impermeabilização deixa de ser item de manutenção e passa a ser sistema crítico. Deve ter linha própria no orçamento anual.
• Planejamento logístico com janelas curtas. Serviços externos dependem de tempo seco. Quem trabalha na região sabe ler previsão, mobilizar equipe rápido e executar em janelas de poucos dias.

Esse último ponto é o que separa uma empresa local de uma que atende a região eventualmente. Não é conhecimento de engenharia — é conhecimento de clima aplicado à engenharia.

E ele determina se o serviço termina em três semanas ou se arrasta por três meses, com o prédio exposto no meio do caminho.

Perguntas frequentes sobre manutenção predial em condomínio comercial

Com que frequência a fachada de um condomínio comercial deve ser inspecionada?

A recomendação técnica geral é de inspeção e lavagem a cada 3 a 5 anos. Em regiões de alta umidade e presença industrial, como Joinville, a avaliação visual anual por engenheiro é a prática mais segura, porque a degradação avança mais rápido. Alguns municípios possuem legislação própria de inspeção predial com prazos definidos — vale consultar.

Qual a diferença entre manutenção preventiva, corretiva e preditiva?

A preventiva é programada e evita a falha. A corretiva repara depois que a falha ocorreu. A preditiva monitora as condições reais do sistema para antecipar a intervenção. Pela Lei de Sitter, a corretiva custa cerca de cinco vezes mais que a preventiva.

O que deve constar em um laudo de inspeção predial?

Identificação do imóvel e do responsável técnico, descrição das anomalias com registro fotográfico, classificação do grau de risco de cada ocorrência, lista de prioridades, diretrizes técnicas de correção e ART registrada no CREA. Sem classificação de risco e priorização, o documento não é um laudo completo.

A seguradora pode negar indenização por falta de manutenção?

Pode, mas não automaticamente. A exclusão precisa estar expressa na apólice e a falta de manutenção precisa ser a causa direta do sinistro. Desgaste natural que não comprometeu a segurança não justifica recusa. Sistemas de proteção inoperantes configuram o cenário mais crítico, por caracterizar agravamento de risco. Ter documentação de manutenção arquivada é o que fortalece a posição do condomínio nessa discussão.

O síndico responde pessoalmente por acidentes causados por falta de manutenção?

O condomínio responde pelos danos a terceiros. O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente quando se comprova negligência — ou seja, quando sabia do risco e não agiu. O artigo 1.348, inciso V, do Código Civil atribui a ele o dever de diligenciar a conservação das partes comuns. Documentação de inspeções e plano de manutenção são a principal prova de diligência.

Como verificar se a empresa contratada cumpre a NR-35?

Exija antes da contratação: certificados de capacitação NR-35 nominativos (8 horas, reciclagem bienal), ASO com aptidão para trabalho em altura, PCMSO, Análise de Risco específica para o serviço, Permissão de Trabalho quando aplicável, CA válido dos EPIs e ART do engenheiro. Verifique também se os procedimentos foram atualizados conforme a Portaria MTE 1.680/2025, vigente desde janeiro de 2026.

A NBR 5674 mudou?

Sim. A ABNT NBR 5674 foi revisada em janeiro de 2024, cancelando e substituindo a versão de 2012. A nova edição vincula explicitamente a manutenção às garantias da construtora, conforme a NBR 17170:2022, e reforça as exigências de documentação. Planos de manutenção baseados na versão de 2012 precisam ser revisados.

O que fazer a partir daqui

Se você chegou até este ponto, provavelmente já respondeu mentalmente algumas perguntas desconfortáveis.

Talvez o plano de manutenção do prédio ainda esteja na versão de 2012. Talvez o último laudo esteja em uma pasta, sem plano de ação. Talvez ninguém tenha subido no telhado nos últimos dois anos.

Nada disso torna você um gestor negligente. Torna você um gestor comum, lidando com um edifício que envelhece mais rápido do que a rotina permite acompanhar.

O que muda o cenário não é fazer tudo de uma vez. É saber, com precisão técnica, o que precisa ser feito agora e o que pode esperar.

É exatamente isso que uma avaliação diagnóstica entrega: um retrato honesto da estrutura, com riscos classificados, prioridades definidas e a documentação que comprova que a sua gestão agiu.

Antes de qualquer orçamento de obra. Antes de qualquer assembleia difícil.

E, principalmente, antes que a estrutura decida a agenda por você.

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