NBR 5674: O Que a Norma Exige na Manutenção da Sua Edificação

Resposta direta: A NBR 5674 é a norma da ABNT que estabelece os requisitos do sistema de gestão de manutenção de edificações. Ela exige um programa de manutenção documentado, com responsáveis definidos, periodicidade, previsão de custos, registros dos serviços e relatórios de inspeção, para preservar o desempenho e a segurança do prédio.

A NBR 5674 costuma aparecer na vida de um síndico ou gestor de faciliteis em um momento ruim. Depois de uma infiltração séria, de um questionamento da seguradora ou de uma notificação que pergunta, de forma bem direta: onde está o programa de manutenção do prédio?

Se você já sentiu esse frio na barriga, não está sozinho. A maioria das edificações brasileiras faz manutenção, mas poucas conseguem provar que fazem do jeito certo.

Este artigo traduz a norma para a linguagem do dia a dia. Você vai entender o que ela realmente exige, quem responde por cada parte e como organizar a documentação que protege o prédio e a sua gestão.

O Essencial

• A NBR 5674 não diz apenas “faça manutenção”: ela exige um sistema de gestão, com programa, responsáveis, custos e registros.
• Vale para qualquer edificação: comercial, industrial ou residencial, nova ou antiga.
• Documentação é proteção: sem registros, a manutenção não pode ser comprovada diante de seguradoras, auditorias ou da Justiça.
• A execução pode ser terceirizada, a gestão não: o proprietário ou síndico continua responsável pelo sistema.

O que é a NBR 5674?

A NBR 5674 é a norma técnica da ABNT intitulada “Manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção”. Ela define como a manutenção deve ser organizada, executada e registrada para que o prédio preserve suas características originais e não perca desempenho com o tempo.

A versão vigente é a ABNT NBR 5674:2024, publicada em janeiro de 2024. Ela consolidou o texto anterior, de 2012, com a emenda aprovada pela ABNT, mantendo a mesma espinha dorsal: manutenção é gestão, e não uma lista de consertos.

A norma parte de uma ideia simples. Todo prédio é projetado para ter uma vida útil, definida em grande parte pela NBR 15575. Mas essa vida útil só se cumpre se a manutenção acontecer de forma planejada.

Sem gestão, a degradação vence. E ela costuma vencer em silêncio, até virar emergência.

Essa norma é a base de todo o tema que tratamos no nosso guia completo de manutenção predial. Aqui, vamos aprofundar o que ela exige na prática.

A NBR 5674 é obrigatória?

A NBR 5674 é a referência técnica oficial para a manutenção de edificações no Brasil e é usada por peritos, seguradoras e pelo Judiciário para avaliar se um prédio foi bem mantido. Ignorá-la não gera multa automática, mas deixa o gestor sem defesa quando algo dá errado.

Normas da ABNT são, em regra, voluntárias. Mas existe um detalhe que muda tudo: quando há um dano, um acidente ou uma disputa judicial, a pergunta feita é se a manutenção seguiu a boa técnica. E a boa técnica, nesse caso, está escrita nessa norma.

Além disso, o Código Civil, em seu artigo 1.348, atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação das partes comuns. Seguir a norma é a forma mais segura de demonstrar que esse dever foi cumprido.

Na prática, a norma funciona como:

• Escudo jurídico para síndicos e gestores.
• Critério de avaliação em perícias e laudos.
• Base de negociação com seguradoras.
• Roteiro de gestão para quem quer previsibilidade.

A quais edificações a NBR 5674 se aplica?

A norma se aplica a todas as edificações, de qualquer tipologia, inclusive às construídas antes da sua publicação. Prédios antigos que não têm programa de manutenção precisam se adequar e criar o seu a partir da norma.

Isso inclui:

• Edifícios corporativos e lajes comerciais.
• Condomínios comerciais e residenciais.
• Galpões industriais e logísticos.
• Hotéis, clínicas, escolas e edificações de uso misto.
• Edificações públicas.

A norma também orienta que o programa considere as características de cada prédio: tipologia, uso, idade, tamanho, complexidade, localização e entorno.

Em Joinville e no litoral norte catarinense, por exemplo, umidade, chuva e maresia precisam entrar na conta da periodicidade das inspeções.

E se a sua necessidade for em uma residência, com reparos do dia a dia, a lógica de não deixar para depois continua valendo. Pequenos reparos mal feitos costumam virar grandes problemas, como explica este conteúdo sobre pequenos reparos mal feitos e as dores de cabeça que eles causam.

Quem é responsável por cumprir a NBR 5674?

Segundo a NBR 5674, o proprietário ou o síndico é responsável pela gestão do sistema de manutenção e por prover os recursos para executá-lo. A construtora entrega o manual de uso e manutenção, os condôminos respondem por suas unidades e a execução pode ser delegada a empresas ou profissionais.

Essa divisão de papéis é uma das partes mais importantes do texto, porque define quem responde quando algo falha.

Tabela: quem faz o quê segundo a NBR 5674

Um ponto que gera muita confusão: delegar a execução não transfere a responsabilidade pela gestão. O síndico ou proprietário continua respondendo pelo sistema como um todo.

Por isso, a escolha de quem executa precisa considerar habilitação, experiência, documentação de segurança e responsabilidade técnica, e não apenas preço.

O que precisa constar no programa de manutenção da NBR 5674?

O programa de manutenção da NBR 5674 deve indicar, para cada sistema do prédio, a atividade, a periodicidade, os responsáveis, os documentos de referência, a forma de comprovação, o método de verificação e o custo previsto. É a estrutura mínima para transformar boas intenções em gestão.

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Veja como cada elemento funciona na prática:

• Sistema: a parte do prédio que será mantida, como estrutura, cobertura, fachada, elétrica, hidráulica ou incêndio.
• Atividade: a descrição clara do que será feito, sem termos vagos como “verificar geral”.
• Periodicidade: definida com base no manual, nas recomendações dos fabricantes e no histórico da edificação.
• Responsável: quem executa, seja equipe local, empresa capacitada ou empresa especializada.
• Documentação de referência: normas, projetos, memoriais e manuais que embasam a atividade.
• Comprovação: como o serviço será provado, por relatório, foto, ordem de serviço ou nota fiscal.
• Custo: a previsão financeira de cada atividade.

O programa não é estático. A norma orienta que ele seja atualizado periodicamente, incorporando o histórico de manutenções, reformas e mudanças de uso.

Por que a previsão orçamentária é tão importante?

Porque um programa sem verba é só um documento bonito. A norma orienta que o planejamento anual inclua os custos de manutenção e uma reserva para serviços não planejados.

Para montar essa previsão, a norma recomenda considerar:

• O estado atual da edificação.
• O custo de adiar cada serviço.
• Os recursos disponíveis no período.
• A relação custo-benefício de cada intervenção.
• Margens de erro para estimativas de quantidade, preço e inflação.

Para condomínios, isso significa levar o plano à assembleia com números realistas. Para empresas, significa incluir a manutenção no orçamento anual com a mesma seriedade de qualquer outro investimento.

Quais documentos a NBR 5674 exige?

A NBR 5674 exige que a edificação mantenha manuais, programa e planejamento de manutenção, contratos, relatórios de inspeção, registros dos serviços executados, atas e documentos de responsabilidade técnica. Esses registros precisam ser legíveis, organizados e fáceis de localizar quando solicitados.

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A lista de documentos inclui:

• Manual de uso, operação e manutenção da edificação, conforme a NBR 14037.
• Manuais de fornecedores de equipamentos e sistemas.
• Programa e planejamento de manutenção, com previsto versus realizado.
• Contratos firmados com prestadores de serviço.
• Projetos, memoriais e especificações técnicas.
• Relatórios de inspeção e de manutenção.
• Registros dos serviços executados, como ordens de serviço, fotos e notas.
• Atas de reunião e assembleia relacionadas à manutenção.
• Documentos de responsabilidade técnica dos serviços contratados.

Como os registros devem ser organizados?

A norma pede que exista um fluxo de documentação definido, da contratação ao arquivamento. Cada registro deve identificar o tipo de manutenção, os responsáveis, a forma de arquivo e o prazo de guarda.

E há um detalhe que muitos síndicos esquecem: a documentação fica sob a guarda do responsável legal e precisa ser repassada formalmente quando ele muda. Uma troca de síndico sem entrega de documentos é uma das principais causas de perda do histórico do prédio.

O que um relatório de inspeção deve conter segundo a NBR 5674?

O relatório de inspeção da NBR 5674 deve descrever a degradação de cada sistema, estimar a perda de desempenho, recomendar ações para reduzir manutenções corretivas e registrar as reclamações dos usuários. Ele é o termômetro que orienta o programa.

As inspeções seguem um roteiro ordenado por sistemas, subsistemas, elementos e componentes. A própria norma apresenta modelos de checklist em seus anexos, que facilitam o registro padronizado.

Um bom relatório responde a quatro perguntas:

• O que está se degradando e em que ritmo?
• Quanto desempenho já foi perdido em cada sistema?
• O que precisa ser feito agora para evitar uma corretiva?
• O que os usuários estão relatando e que pode indicar uma falha oculta?

É importante não confundir esse relatório com a inspeção predial global, que segue a NBR 16747 e avalia o prédio como um todo, inclusive se a manutenção está conforme a NBR 5674.

Como a manutenção deve ser executada segundo a NBR 5674?

A NBR 5674 exige que os serviços de manutenção sejam executados protegendo trabalhadores e usuários, sinalizando riscos, mantendo os sistemas de segurança funcionando e as saídas de emergência livres. Após qualquer alteração, a documentação precisa ser atualizada.

Na prática, isso significa:

• Isolar e sinalizar as áreas de trabalho.
• Avisar os usuários sobre riscos e interdições.
• Manter alarmes, hidrantes e iluminação de emergência operando, ou providenciar alternativas.
• Nunca obstruir saídas de emergência e rotas de fuga.
• Atualizar projetos e manuais quando a manutenção alterar algum sistema.

Quando a intervenção deixa de ser manutenção e passa a modificar o prédio, entra em cena outra norma, a NBR 16280, que regula reformas. Explicamos esse ponto no artigo sobre o que o síndico precisa exigir antes de autorizar uma reforma.

Na contratação, a norma também orienta que as propostas indiquem escopo, prazos, especificações, responsabilidades, garantias, exclusões e o responsável técnico pelos serviços.

Como a NBR 5674 se relaciona com as outras normas?

A NBR 5674 é o centro de um conjunto de normas que se completam: a NBR 15575 define o desempenho e a vida útil, a NBR 14037 orienta o manual de uso, a NBR 16747 padroniza a inspeção, a NBR 16280 regula reformas e a NBR 17170 trata dos prazos de garantia.

Entender essa conexão evita erros comuns:

• NBR 15575: diz quanto tempo cada sistema deve durar. A gestão da manutenção garante que ele chegue lá.
• NBR 14037: orienta o manual que a construtora entrega. É dele que saem as primeiras periodicidades do programa.
• NBR 16747: padroniza a inspeção predial e verifica se a manutenção segue a NBR 5674.
• NBR 16280: entra quando a intervenção altera a edificação.
• NBR 17170: define prazos de garantia. Manutenção feita fora do previsto no manual pode comprometer essa garantia.

Como começar a aplicar a NBR 5674 no seu prédio?

Para aplicar a NBR 5674, comece reunindo a documentação existente, faça um diagnóstico técnico dos sistemas, monte o programa de manutenção com custos e responsáveis, aprove a previsão orçamentária e implante um fluxo de registros. O processo pode ser gradual, mas precisa começar.

Um roteiro prático:

1. Reúna o que já existe: manual, projetos, contratos, laudos e notas antigas.
2. Faça um diagnóstico técnico do estado atual de cada sistema.
3. Monte o programa com os sete elementos que a norma exige.
4. Aprove a previsão orçamentária, com reserva para imprevistos.
5. Defina quem executa cada atividade e contrate com critério.
6. Implante o fluxo de registros e revise o programa a cada ciclo.

Se o seu prédio já apresenta sinais de desgaste, como infiltrações ou fissuras, o diagnóstico ganha prioridade. Nosso artigo sobre manutenção predial em condomínio comercial mostra o que está em jogo quando esse passo é adiado.

Perguntas frequentes sobre a NBR 5674

A NBR 5674 vale para prédios construídos antes da norma?

Sim. A norma orienta que edificações existentes antes da sua vigência se adequem e criem seus programas de manutenção a partir dos requisitos da norma. A idade do prédio não dispensa a gestão; pelo contrário, torna o diagnóstico ainda mais importante.

Qual a diferença entre a NBR 5674 e a NBR 14037?

A NBR 14037 orienta como deve ser elaborado o manual de uso, operação e manutenção que a construtora entrega. A NBR 5674 define como a manutenção deve ser gerida ao longo da vida do prédio. O manual é o ponto de partida; o programa da NBR 5674 é a rotina.

A NBR 5674 exige contratar uma empresa terceirizada?

Não. A norma permite que os serviços sejam feitos por equipe de manutenção local, empresa capacitada ou empresa especializada, conforme a complexidade de cada atividade. O que ela exige é que o programa indique quem executa e que serviços técnicos tenham responsável habilitado.

Por quanto tempo devo guardar os registros de manutenção?

A norma exige que o próprio sistema de gestão defina o prazo de guarda de cada documento. Como boa prática, os registros devem ser mantidos pelo menos durante os prazos de garantia da edificação e enquanto forem úteis para comprovar a manutenção.

O que acontece com a documentação quando o síndico muda?

A documentação fica sob a guarda do responsável legal e precisa ser repassada formalmente ao sucessor. A entrega deve ser registrada, para que o histórico de manutenção do prédio não se perca e o novo síndico assuma com informações completas.

Onde consigo a NBR 5674 completa?

O texto oficial da ABNT NBR 5674:2024 é vendido pela ABNT e por distribuidores autorizados de normas técnicas. Por ser protegida por direitos autorais, a norma não é distribuída gratuitamente, mas empresas de engenharia que trabalham com ela podem orientar sua aplicação.

Conclusão: a NBR 5674 é o seu roteiro, não a sua ameaça

A NBR 5674 pode parecer mais uma obrigação técnica na lista de quem administra um prédio. Mas, olhando de perto, ela é exatamente o contrário: um roteiro que tira a manutenção do improviso e coloca o gestor no controle.

Com programa, responsáveis, orçamento e registros, você troca a sensação de estar sempre apagando incêndios pela tranquilidade de saber o que vem a seguir. E, quando alguém perguntar como o prédio é mantido, você terá a resposta documentada.

Para dar o primeiro passo:

• Verifique se o seu prédio tem um programa de manutenção por escrito.
• Confira se os registros dos últimos serviços estão organizados e acessíveis.
• Solicite um diagnóstico técnico para montar ou revisar o programa.

A Emkorp atua há mais de 15 anos com manutenção predial e infraestrutura em Joinville e região, com equipes próprias, responsável técnico e documentação completa em cada serviço, para que o seu prédio esteja em conformidade com a norma sem paralisar a sua operação.

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Sobre o autor

Sandro Kindermann é Diretor Técnico e Gerente de Operações da Emkorp Empreendimentos. Lidera equipes em obras de manutenção predial, infraestrutura técnica e reformas corporativas para empresas como Bunge, Prysmian Group, Sistema FIESC, Localiza e Hotel Tannenhof, com foco em segurança, conformidade normativa e execução sem paralisação da operação.

Fontes e referências

• ABNT NBR 5674:2024 — Manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
• ABNT NBR 14037 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações.
• ABNT NBR 15575 — Edificações habitacionais: desempenho.
• ABNT NBR 16747 — Inspeção predial: diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento.
• ABNT NBR 17170:2022 — Edificações: garantias e prazos recomendados.
• CREA-RS — Apresentação técnica sobre manutenção, desempenho e NBR 5674
• CONFEA — Gerenciamento do programa de manutenção predial conforme a NBR 5674 (Contecc 2024)
• Código Civil, Lei nº 10.406/2002, art. 1.348 — Planalto